Ein Verkäufer kann (im B2B- oder C2C-Bereich) die Gewährleistung vertraglich grundsätzlich ausschließen. Allerdings sind Mängel in Zusammenhang mit ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften nicht umfasst. Der Umfang eines generellen Gewährleistungsausschlusses ist im Einzelfall zu beurteilen und richtet sich nach der Vertragsauslegung, nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs.
Der bloße Vertragspassus, die Errichtung habe „dem Stand der Technik und unter Einhaltung der ÖNORMEN“ zu erfolgen, ist nicht ausreichend, um jegliche Verpflichtung der ÖNORMEN als vertraglich geschuldet anzusehen. Weiters liegt kein Mangel vor, wenn anstelle von Wohnungseigentum Zubehör-Wohnungseigentum eingetragen wird und dieser Bauwerksteil für die Eintragung von Wohnungseigentum ungeeignet ist.
Verstößt die vertraglich vereinbarte Nutzung gegen Bestimmungen der Raumordnung, stellt dies einen Rechtsmangel dar. Der Mangel ist auch gegeben, wenn die Behörde die Untersagung der raumordnungswidrigen Nutzung bislang nur angedroht hat.
Die Haftung des Verkäufers einer Wohnung für „geheime Baumängel“ besteht auch dann, wenn zwar die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, im Vertrag jedoch darauf hingewiesen wurde, dass der Verkäufer den Zustand der Wohnung kennt und er diese besichtigt hat.
Auf die Kaufpreisforderung eines Bauträgers kommt die allgemeine dreißigjährige Verjährungsfrist des § 1478 ABGB zur Anwendung, weil eine Kaufpreisforderung dann nicht in drei Jahren verjährt, wenn der Vertragsgegenstand der Erwerb einer unbeweglichen Sache ist (RS0034175). Werklohnforderungen hingegen verjähren gemäß § 1486 Z 1 ABGB bereits nach drei Jahren.
Auch bei unentgeltlicher Veräußerung einer bebauten Liegenschaft, kann eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend vorgenommen werden, dass dem Erwerber alle Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Veräußerers aus Werkverträgen mit Dritten, die aus einer Beeinträchtigung der Liegenschaft resultieren, abgetreten werden.
Das Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers wird verneint, wenn eine Verbesserung nicht oder nicht mehr in Betracht kommt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Besteller den Übergeber vom Mangel nicht verständigt und Maßnahmen setzt, die den Reparaturauf-wand beträchtlich erhöhen.
Dem Käufer einer Liegenschaft steht das Leistungsverweigerungsrecht zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag aufgrund eines Mangels auch dann zu, wenn die Mängel nicht nur sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern auch allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen.
Nach § 377 Abs 3 UGB hat der Käufer verborgene Mängel binnen angemessener Frist anzuzeigen. Die Dauer dieser Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, im Zweifel beträgt sie in Anlehnung an die Rechtsprechung zu Art 39 UN-Kaufrecht 14 Tage.
Ob bloß ein geringfügiger Mangel vorliegt, ist anhand des konkreten Vertrages und anhand einer objektiven Abwägung der Interessen der Vertragspartner nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist auch das berechtigte und nachvollziehbare Interesse des Übernehmers an der Wandlung zu beachten.
Die Verjährungsfrist beginnt regelmäßig erst dann zu laufen, wenn der Geschädigte durch Gutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat. Bloß per E-Mail geäußerte Vermutungen über eine Schadensursache sind für den Verjährungsbeginn nicht maßgeblich.
Der Verkäufer kann die Herabsetzung seiner Verpflichtung auf den anhand des Ver-trags unter Berücksichtigung von dessen Gegenstand und Zweck und den Wert der Sache in vertragsgemäßen Zustand zu ermittelnden „angemessenen Beitrag“ fordern. Austausch und Verbesserung ohne angemessene Kostenbeteiligung des Käufers muss er allein weder bewerkstelligen noch zahlen.
Nur wenn die Verbesserung oder der Austausch bzw die Ersatzvornahme faktisch un-möglich sind, können die Mangelbehebungskosten nicht zugesprochen werden. Zu fragen ist, ob ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch die fraglichen Kosten, die der Kläger ersetzt begehrt, aufwenden würde.
Jeder konkrete Erwerber, der die Abtretung der Ansprüche nach § 16 BTVG verlangt, muss feststehen bzw zumindest feststellbar sein, damit der Bauträger bzw Masseverwalter im Konkurs klar ersehen kann, welche Ansprüche auf welchen Erwerber übergegangen sind und welche sich noch beim Bauträger bzw in der Konkursmasse befinden.
Übernimmt ein Architekt die Bauaufsicht, so hat er die Einhaltung der technischen Regeln und die behördlichen Vorschriften durch die mit der Ausführung der Arbeiten beauftragten Bauunternehmer zu überwachen und in umfassender Weise die Interessen des Bauherrn auch gegenüber den Professionisten wahrzunehmen.
Sichert ein Mitarbeiter eines Werkunternehmers dem Besteller bestimmte Eigenschaf-ten eines Betonbodens zu, die der zu einem Pauschalpreis bearbeitete Boden nicht hat, hat der Besteller Anspruch auf Verbesserung, auch wenn dieser Aufwand den Werklohn übersteigt.
Sind wesentliche Mängel entweder von vornherein unbehebbar oder kann sie der Verkäufer trotz rechtzeitiger Verbesserungsversuche nicht beheben, so ist ein Ausschluss des Wandlungsrechts für den Käufer in AGB gröblich benachteiligend.