Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf gilt nur für dem Käufer bekannte Baumängel
Die Haftung des Verkäufers einer Wohnung für „geheime Baumängel“ besteht auch dann, wenn zwar die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, im Vertrag jedoch darauf hingewiesen wurde, dass der Verkäufer den Zustand der Wohnung kennt und er diese besichtigt hat.
In dem vorliegenden Fall machen die Käufer einer Wohnung Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer wegen Baumängeln geltend die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren. Der Käufer entgegnet diesem Anspruch, dass seine Haftung vertraglich ausgeschlossen wurde.
Im Kaufvertrag der Wohnung gab es folgende Vereinbarung: „Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt, und kennen dessen Art, Lage sowie dessen äußere Beschaffenheit. Die Übergabe sowie Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgten im bestehenden und tatsächlichen Zustand desselben und ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“ Zudem hatte das Exposé des Maklers für die Wohnung einen „sehr guten Zustand“ ausgewiesen. Nachträglich stellte sich jedoch heraus, dass ein Schankraum zu gering gedämmt worden war und daher hinter einem Kasten in der Wohnung massiver Schimmelbefall auftrat.
Die Käufer klagten und wollten Gewährleistungsansprüche geltend machen. Die Klage wurde vom Erstgericht aufgrund des Haftungsausschlusses abgewiesen.
Das Berufungsgericht war hingegen der Meinung, dass das Klagebegehren zu Recht bestehe. Es vertrat die Ansicht, dass sich der Gewährleistungsverzicht zwar grundsätzlich auch auf „geheime Mängel“ beziehe, die Vertragsbestimmung allerdings sinngemäß so verstanden werden müsse, dass für Mängel gehaftet werde, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar waren.
Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und begründete sein Urteil damit, dass vergleichbare Vertragsbestimmungen in der Vorjudikatur (3 Ob 542/87, 9 Ob 50/10h, 2 Ob 176/10m, 8 Ob 9/19k) dahin ausgelegt worden sind, dass die Gewährleistung nur für solche Mängel ausgeschlossen werden kann, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar waren. Dieser Umstand folgt daraus, dass der Haftungsausschluss mit dem Hinweis auf den dem Käufer bekannten Zustand des Objektes sowie der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Besichtigung in Verbindung steht.
Das war auch hier der Fall.