Abtretung von Ansprüchen nach § 16 BTVG an die Eigentümergemeinschaft
Jeder konkrete Erwerber, der die Abtretung der Ansprüche nach § 16 BTVG verlangt, muss feststehen bzw zumindest feststellbar sein, damit der Bauträger bzw Masseverwalter im Konkurs klar ersehen kann, welche Ansprüche auf welchen Erwerber übergegangen sind und welche sich noch beim Bauträger bzw in der Konkursmasse befinden.
Die beklagte Partei hat aufgrund eines Werkvertrags als Bauspengler an einem Wohnungseigentumsobjekt eine Aluminiumdacheindeckung hergestellt. Ein von der Hausverwaltung beauftragter Sachverständige gelangte zur Ansicht, dass die Dacheindeckung mangelhaft sei. Eine Mängelbehebung sei nicht möglich.
Der Klagevertreter forderte den ehemaligen Geschäftsführer und Liquidator des ehemaligen Bauträgers „im Namen der Eigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Miteigentümer “ und „im Namen der Erwerber der Wohnungen in der Eigentümergemeinschaft“ die Abtretung der Ansprüche nach § 16 BTVG.
Die klagende Eigentümergemeinschaft begehrt in Folge gerichtlich die Zahlung von ca. 57.000 EUR sowie die Feststellung der Haftung der beklagten Partei für sämtliche in Zukunft eintretenden Schäden aufgrund der mangelhaft erbrachten Werkleistung und der Undichtheit des Daches.
Die beklagte Partei bestritt insbesondere die Aktivlegitimation der klagenden Partei. Gemäß § 16 BTVG könne nämlich der Erwerber Ansprüche geltend machen, nicht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Entscheidung des OGH
Gemäß § 16 BTVG kann der Erwerber, wenn die Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen aufgrund mangelhafter Leistung gegen den Bauträger durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen oder aus anderen Gründen unmöglich oder erheblich erschwert ist, die Abtretung der dem Bauträger gegen Dritte zustehenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung verlangen.
Nach der Legaldefinition des § 2 Abs 1 BTVG ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasing an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen.
Erwerber ist nach Abs 3, wem Ansprüche auf den Erwerb der in Abs 1 genannten Rechte gegen den Bauträger zustehen sollen. Erwerber im Sinne des BTVG können daher einzelne (natürliche oder juristische) Personen sein. Erwerber ist somit der jeweilige Vertragspartner des Bauträgers.
Der Abtretungsanspruch wird nach § 16 BTVG als eine Art „zessionsrechtlicher“ Aussonderungsanspruch zur Befriedigung des Erwerbers verstanden (8 Ob 70/08i).
Aus diesen Überlegungen ergibt sich zwangsläufig, dass auch jeder konkrete Erwerber, der die Abtretung der Ansprüche nach § 16 BTVG verlangt, feststehen bzw zumindest feststellbar sein muss, damit der Bauträger bzw Masseverwalter im Konkurs klar ersehen kann, welche Ansprüche auf welchen Erwerber übergegangen sind und welche sich noch beim Bauträger bzw in der Konkursmasse befinden.
Das Schreiben, in dem „unsere Mandanten“ die Abtretung der dem Bauträger gegenüber der beklagten Partei zustehenden Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung in Bezug auf die Erstellung des Daches „der oben genannten Eigentümergemeinschaft“ verlangen und bekanntgeben, dass die Einschreiter die Interessen „der Eigentümergemeinschaft“ bzw „der einzelnen Miteigentümer oder Erwerber“ vertreten, ist im Bezug auf die Beschreibung der konkreten Anspruchsteller weder eindeutig noch macht es diese eindeutig eruierbar.
Ein Anspruchsübergang nach § 16 BTVG liegt somit nicht vor.