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Sachverhalt

Zwischen der Vermieterin und dem klagenden Gebudeversicherer besteht eine Leitungswasserschadenversicherung, die keinen Regressverzicht der Klägerin zu Gunsten ihrer Mieter enthält, obwohl es auf dem österreichischen Versicherungsmarkt Versicherungsverträge gibt, die einen solchen für leichte Fahrlässigkeit vorsehen. Es kann nicht festgestellt werden, ob die Vermieterin bei Vertragsabschluss mit der Klägerin auf eine derartige Möglichkeit hingewiesen wurde.

Der beklagte Mietere zahlte die Kosten für die Leitungswasserschadenversicherung anteilig im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.

Im Juli 2017 beauftragte der Beklagte die Erstnebenintervenientin, eine Küche für seine Wohnung zu planen, zu liefern und samt Elektrogeräten einzubauen. Zur Montage bedient sie sich Subunternehmen, und zwar hauptsächlich des Zweitnebenintervenienten. Durch eine fehlerhafte Montage entstand ein gravierender Wasserschaden. Der klagende Gebäudeversicherer bezahlte die Kosten für die Sanierung des Wasserschadens.

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Zahlung von 336.535,45 EUR sA. Sie sei Leitungswasserschadenversicherer der Vermietern. Der Beklagte sei Mieter einer Wohnung. Er habe die Erstnebenintervenientin mit dem Einbau einer Küche beauftragt. An den drucklosen Speicher sei eine druckdichte Küchenarmatur angeschlossen worden. Diese Vorgehensweise sei jedenfalls grob fahrlässig gewesen. In der Folge sei der Schlauch zur Armatur geplatzt und rund 3.000 l Wasser in der Wohnung ausgetreten und in andere Wohnungen eingedrungen. Die Klägerin habe die Sanierungskosten aus dem Wasserschaden bezahlt. Der Schadenersatzanspruch der Vermieterin sei gemäß § 67 VersVG infolge Zahlung auf sie übergegangen. Die Nebenintervenienten seien dem Beklagten als Erfüllungsgehilfen zuzurechnen. Ein Regressverzicht zu Gunsten der Mieter sei nicht vereinbart worden und ein konkludenter Regressverzicht nicht anzunehmen.

OGH-Entscheidung

Zur Versicherung gegen Leitungswasserschäden sprach der OGH bisher aus, dass sie eine Sachversicherung ist, die der Erhaltung des Gebäudes, sohin des Eigentums des Versicherungsnehmers dient. In gewissem Rahmen dient sie auch der Erhaltung und Verwertung des Gebäudes durch Vermietung und Verpachtung. Das Sachersatzinteresse des Mieters des Versicherungsnehmers in diese Gebäudeversicherung ist auch dann nicht miteinbezogen, wenn der Mieter im Rahmen der Betriebskostenüberwälzung die Prämie für diese Versicherung trägt (7 Ob 34/99x; 7 Ob 176/12a).

Nun kommt es zu einer Judikaturänderung:

Die Versicherung gegen Leitungswasser bietet Schutz gegen Schäden, die durch den Eintritt von Wasser aus Zu- oder Ableitungsrohren oder angeschlossenen Einrichtungen von Wasserleitungs-, Warmwasserversorgungs- oder Zentralheizungsanlagen sowie aus Etagenheizungen entstehen (Sacherhaltungsinteresse). Sie ist eine Sachversicherung (RS0113625). Neben dem Sacherhaltungsinteresse des Eigentümers besteht ein Interesse der Personen, die mit der Sache in Berührung kommen (insbesondere Sachnutzer), daran, nicht wegen der Beschädigung oder Zerstörung oder des Verlustes der Sache haftpflichtig zu werden (Sachersatzinteresse). Für den Schutz dieses Interesses kommen eine mietvertragliche und eine versicherungsvertragliche Lösung in Betracht.

Mietvertragliche Lösung

Bei der mietvertraglichen Lösung handelt es sich um die Haftungsbeschränkung im Mietvertrag. Eine Haftungsbeschränkung im Mietvertrag zwischen Versicherungsnehmer und Mieter schlägt auch auf den Regressanspruch des Versicherers durch (vgl 7 Ob 219/20m). Für den Fall, dass eine ausdrückliche Haftungsbeschränkung nicht vereinbart ist, wird vertreten, dass zu prüfen sei, ob ein Ausschluss der Haftung für leichte Fahrlässigkeit konkludent nach § 863 ABGB zustande gekommen sei. Der Mieter könnte eine Überwälzung der Versicherungsprämie nämlich so verstehen, dass er „abgesichert“ sei und nicht vom Vermieter schadenersatzrechtlich in Anspruch genommen werde (vgl Burtscher, Haftungsausschluss, Legalzession und Regressverzicht des Sachversicherers Korrespondenz zu OGH 7 Ob 219/20m, JBl 2022, 123 mwN, Burtscher/Ertl in Fenyves/Perner/Rieder, VersVG § 67 Rz 16 f; Perner Privatversicherungsrecht Kap 3.112 [Stand 1. 7. 2021, rdb.at]). Diese haftungsrechtliche Lösung ist laut OGH aber abzulehnen.

Versicherungsrechtliche Lösung

Die versicherungsrechtliche Lösung kommt in Form der Versicherung des Interesses (Mitversicherung) oder eines zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer von vornherein vereinbarten Regressverzichts in Betracht (Klimke in Prölls/Martin, Versicherungsvertragsgesetz § 43 Rn 16). Die Mitversicherung des Sachersatzinteresses hat zur Folge, dass der Versicherer im Schadenfall gegen diesen Personenkreis keinen Regress nehmen kann, wenn er den geschädigten Eigentümer entschädigt hat (7 Ob 126/11x, 7 Ob 219/20m). Den Ausgangspunkt für eine Erweiterung des Versicherungsschutzes (auch) auf Fremdinteressen bildet § 80 Abs 1 VersVG. Danach gilt eine Versicherung nur dann für eigene Rechnung genommen, wenn sich aus den Umständen nicht ergibt, dass sie für einen anderen genommen werden soll.

Nach der Rechtsprechung setzt der Abschluss einer Versicherung auf fremde Rechnung regelmäßig voraus, dass die Absicht des Versicherungsnehmers auf eine solche Versicherung gerichtet war und dass der Versicherer diese Absicht aus den Umständen erkennen konnte (RS0080895); die Benennung der Person des Versicherten ist nicht erforderlich (vgl RS0080895 [T1]). Bei der Auslegung eines Vertrags, der keinen ausdrücklichen Einschluss eines Fremdinteresses erhält, ist immer eine Interessenabwägung vorzunehmen.

Geht es um die Einbeziehung des Besitzers (oder jedenfalls Nutzers) einer Sache in die vom Eigentümer genommene Versicherung, so entscheidet somit die erkennbare Interessenlage des Eigentümers. Diese ist dadurch geprägt, dass er Auseinandersetzungen mit einem Besitzer, dem er – meist aufgrund eines Vertrags – die Sachherrschaft eingeräumt hat, vermeiden will. Wäre das Sachersatzinteresse des Besitzers nicht geschützt, so wäre der Versicherungsnehmer nach Eintritt des Versicherungsfalls genötigt, den Versicherer bei der Durchsetzung der auf diesen übergegangenen Ansprüche zu unterstützen, was zu einer erheblichen Belastung des Verhältnisses zum Besitzer führen kann. Zudem kann ihm am Schutz des Besitzers gelegen sein, weil er die Prämie (anteilig) auf diesen abgewälzt hat. Eine solche Abwälzung ist insbesondere im Verhältnis Vermieter/Mieter auch dann zu unterstellen, wenn die Gebäudeversicherungsprämie nicht offen auf den Mieter umgelegt wurde. Schließlich ist – vor allem bei Dauerschuldverhältnissen – das Interesse des Eigentümers hervorzuheben, eine Beeinträchtigung der finanziellen Leistungsfähigkeit des Sachnutzers durch einen Regress des Versicherers zu vermeiden. Für die Erkennbarkeit der Interessen des Versicherungsnehmers genügt es, dass der Versicherer mit einer Überlassung der Sachherrschaft an einen Dritten rechnen muss (vgl Klimke aaO Rn 23 mwN).

Zu bejahen ist, dass der Mieter des Schutzes davor bedarf, für ein nur leicht fahrlässiges Verhalten vom Versicherer des Vermieters in Anspruch genommen zu werden. Um diesen Schutz zu erreichen, braucht der Mieter aber nicht als Mitversicherter in den Gebäudeversicherungsvertrag einbezogen zu werden, sodass ihm eigene Ansprüche gegen den Versicherer zustehen (BGH IV ZR 298/99). Auch der Oberste Gerichtshof geht nunmehr davon aus, dass die Auslegung des Sachversicherungsvertrags eine Einbeziehung des Sachersatzinteresses des Mieters in Form eines konkludenten Regressverzichts des Versicherers für Fälle der leichten Fahrlässigkeit ergeben kann. Die Frage, ob das Sachersatzinteresse des Mieters in die Sachversicherung des Vermieters durch Regressverzicht einbezogen wurde, ist durch einfache Auslegung des Vertrags nach § 914 ABGB zu klären.

Auch dabei entscheidet die erkennbare Interessenlage des Eigentümers (vgl. oben zur Einbezieheung des Besitzers). Dem erkennbaren und schützenswerten Interesse des Versicherungsnehmers an einem Regressverzicht wegen leichter Fahrlässigkeit stehen auch keine solchen Interessen des Versicherers entgegen, die es ihm erlaubten, sich einem Regressverzicht zu entziehen. Der Schutz des Sachersatzinteresses durch Regressverzicht steht auch nicht unter dem Vorbehalt, dass zu Gunsten des Haftpflichtigen keine Haftpflichtversicherung besteht, die den Schaden deckt.

Im vorliegenden Fall war die dargestellte Interessenlage der Vermieterin der Klägerin bei Abschluss des Versicherungsvertrags erkennbar. In der Versicherungspolizze war ausdrücklich angeführt, dass es sich bei dem versicherten Gebäude um „Büro-, Geschäfts- und Gastronomiebetrieb, Wohnungen“ und damit um ein „Mietshaus“ handelt, wobei ein Hinweis der Klägerin auf die am Versicherungsmarkt grundsätzlich bestehende Möglichkeit der Vereinbarung eines Regressverzichts zu Gunsten der Mieter der Vermieterin nicht feststeht. Ein redlicher Erklärungsempfänger durfte daher darauf vertrauen, dass die Klägerin jedenfalls auf Regressansprüche wegen leichter Fahrlässigkeit gegen jene Mieter, auf die ihre Versicherungsnehmerin ihre Prämien (typischerweise – vgl § 21 MRG) überwälzt, verzichtet.

Anmerkungen

Bei grober Fahrlässigkeit bleibt die Regressmöglichkeit gegen den Mieter bestehen. Wann ein Verhalten grob fahrlässig ist, lässt sich aus der bisherigen Judikatur des OGH ableiten, vgl. zB die Entscheidung zur Feuerversicherung 7 Ob 153/23k.

Der OGH stützt sich bei seiner Entscheidungsbegründung sehr auf das Interesse des Vermieters, dass sein Mieter nicht durch Ansprüche des Gebäudeversicherers in finanzielle Schwierigkeiten gerät und dann eventuell die Miete nicht mehr bezahlen kann. Der OGH blendet jedoch vollkommen das mögliche Interesse des Vermieters an einem Regress aus. Vielleicht will der Vermieter nicht, dass sich seine Schadenquote verschlechtert und hat Interesse an einem Regress.

Und kann der Vermieter sich auch entscheiden, den Schaden nicht über den Versicherer abzuwickeln? Hat der Mieter dann einen Anspruch gegen den Versicherer – aufgrund der „Mitversicherung des Sachersatzinteresses“?

Die Entscheidung zeigt jedenfalls, dass der Vermieter, wenn er einen Regress gegen den Mieter will, dies im Vertrag ausdrücklich aufnehmen sollte, damit ein konkludenter Regressverzicht nicht in Frage kommt. Ob eine solche Klarstellung im Vertrag auch im Verhältnis Vermieter und Mieter zulässig ist, obwohl der Mieter innerhalb der Betriebskosten die Prämie für die Gebäudeversicherung anteilig trägt, ist offen.

Zum Thema: kein Regress gegen den mitversicherten Wohnungseigentümer bei leichter Fahrlässigkeit vgl. 1 Ob 150/13k