Miet-Rechtsschutz bei Wohnungswechsel
Die Regelung, dass für Streitigkeiten aus dem Abschluss des neuen Mietvertrags Versicherungsschutz besteht, wenn der Abschluss frühestens sechs Monate vor Beendigung des alten Mietvertrags erfolgte, bezieht sich auf die Frage des Versicherungsschutzes für das neue Mietobjekt im Fall der sich überschneidenden Mietverhältnisse.
Sachverhalt
Die Kläger waren seit 1. 8. 2011 Mieter einer Wohnung (bisherige Wohnung). Am 28. 3. 2021 schlossen sie einen Mietvertrag über eine neue Wohnung ab, der am 1. 5. 2021 begann (Ersatzwohnung). Am 29. 3. 2021 kündigten sie den Mietvertrag über die bisherige Wohnung unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist und des Kündigungstermins zum 30. 6. 2021. Sie beabsichtigen ein Vorgehen gegen die Vermieterin der Ersatzwohnung wegen Mängeln, die seit 1. 5. 2021 bestehen würden.
Der Versicherer behauptet, es liege keine Deckung vor: – und Pachtverträgen (erster Satz) und einem auf Streitigkeiten aus dem „Abschluss“ eines neuen Mietvertrags beschränkten Versicherungsschutz (zweiter Satz). Der erste Satz wolle einen Versicherungsschutz für zwei nebeneinander bestehende Bestandverhältnisse verhindern. Ende das alte Bestandverhältnis vor dem Beginn des neuen Bestandverhältnisses, so bestehe für das neue Bestandverhältnis ab dessen Beginn Versicherungsschutz. Ende das alte Bestandverhältnis dagegen erst nach dem Beginn des neuen Bestandverhältnisses, setze der Versicherungsschutz für das neue Bestandverhältnis erst mit dem Ende des alten Bestandverhältnisses ein. Eine gleichzeitige Deckung für zwei aufrechte Bestandverhältnisse sei nicht möglich. Der Versicherungsfall sei am 1. 5. 2021 eingetreten, weil die von den Klägern behaupteten Mängel am neuen Bestandobjekt ab diesem Tag vorgelegen seien. Zu diesem Zeitpunkt sei der alte Mietvertrag noch aufrecht gewesen, weshalb keine Versicherungsdeckung bestehe.
Relevante Bestimmungen der ARB
Artikel 24 Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete
5. Wartefrist
Für Versicherungsfälle, die vor Ablauf von drei Monaten ab dem vereinbarten Versicherungsbeginn eintreten, besteht kein Versicherungsschutz.
6. Wann verlängert sich der Versicherungsvertrag oder wann endet er vorzeitig?
6.2. Bezieht der Versicherungsnehmer innerhalb von zwölf Monaten ab Risikowegfall an Stelle der bisherigen Mietwohnung eine andere Mietwohnung und wünscht er für diese Ersatzwohnung die Fortsetzung des Vertrages, so besteht für die Ersatzwohnung ohne neuerliche Wartefrist Versicherungsschutz gem. Pkt. 2.1. ab Beginn des Mietvertrages für die Ersatzwohnung, frühestens aber ab Beendigung des Mietvertrages für die ursprünglich versicherte Wohnung.
Für Streitigkeiten aus dem Abschluss des neuen Mietvertrages besteht Versicherungsschutz, wenn der Abschluss frühestens sechs Monate vor Beendigung des alten Mietvertrages erfolgte.
OGH-Entscheidung
Art 24.6.2. Satz 1 ARB sieht für den Fall, dass der Versicherungsnehmer innerhalb von 12 Monaten ab Risikowegfall an Stelle der bisherigen Mietwohnung eine andere Mietwohnung bezieht und für diese Ersatzwohnung die Fortsetzung des Vertrags wünscht vor, dass für die Ersatzwohnung ohne neuerliche Wartezeit Versicherungsschutz gemäß Pkt 2.1. ab Beginn des Mietvertrags für die Ersatzwohnung, frühestens aber ab Beendigung des Mietvertrags für die ursprünglich versicherte Wohnung besteht. Art 24.6.2. erster Satz ARB setzt insoweit völlig klar voraus, dass der Versicherungsnehmer innerhalb von 12 Monaten ab dem Risikowegfall (hier Ende des ursprünglichen Mietverhältnisses) an Stelle der bisherigen Mietwohnung eine neue Mietwohnung bezieht und die Fortsetzung des Vertrags für die neue Wohnung wünscht. In diesem Fall besteht Versicherungsschutz – ohne neuerliche Wartefrist – für die neue Wohnung (Ersatzwohnung) ab Beginn des Mietvertrags für die Ersatzwohnung, frühestens ab Beendigung des Mietvertrags für die ursprünglich versicherte Wohnung. Vom durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmer wird unter „Beendigung des Mietvertrages“ das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses und nicht die Erklärung, das Mietverhältnis künftig zu beenden, verstanden. Art 24.6.2. erster Satz ARB gewährleistet somit unter den genannten Voraussetzungen für den durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmer erkennbar den von ihm gewünschten nahtlosen Übergang des Versicherungsschutzes vom bisherigen Mietobjekt auf das Nachfolgeobjekt.
Art 24.6.2. Satz 2 ARB sieht vor, dass für Streitigkeiten aus dem Abschluss des neuen Mietvertrags Versicherungsschutz besteht, wenn der Abschluss frühestens sechs Monate vor Beendigung des alten Mietvertrags erfolgte. Art 26.4.2. zweiter Satz ARB stellt – anders als Satz eins – nicht auf den Bezug der neuen Mietwohnung, sondern auf den Abschluss des neuen Mietvertrags ab.
Dem Auslegungsergebnis der Beklagten, Art 24.6.2. zweiter Satz ARB betreffe nur die Wahrnehmung rechtlicher Interessen, die das Zustandekommen des neuen Mietvertrags beeinflussen könnten, also beispielsweise Streitigkeiten über Wurzelmängel, wird nicht näher getreten. Eine derartige Einschränkung lässt sich in keiner Weise aus dem Wortlaut der Bestimmung ableiten.