Mietzinsüberzahlung als Einlagenrückgewähr
Ein Mietvertrag ist im Umfang der Überschreitung des angemessenen Mietzinses wegen verbotener Einlagenrückgewähr teilnichtig.
Die Beklagte und ihr verstorbener Ehegatte waren Liegenschaftseigentümer, welche an die klagende GmbH, dessen Gesellschafter und Geschäftsführer die Beklagte und ihr verstorbener Ehegatte waren, zu einem Pauschalmietzins einschließlich Betriebskosten und Umsatzkosten vermieteten. Ab Mai 2004 schrieb der Ehemann mit Zustimmung der Beklagten der mietenden Klägerin einen drastisch erhöhten monatlichen Mietzins vor. Das Erstgericht konnte nicht feststellen, ob zwischen der Klägerin und den Vermietern eine Vereinbarung über die Wertsicherung getroffen wurde. Im Herbst 2008 setzte der Ehegatte neuerlich den monatlichen Mietzins hinauf, womit die Beklagte wieder einverstanden war. Die Klägerin bezahlte den neuen Mietzins von Februar 2009 bis einschließlich November 2010. Ab Dezember 2010 reduzierte sie die monatlichen Mietzinszahlungen € 48.000,- auf € 27.000,-, überwies einen monatlichen Teilbetrag von € 4.600,- an die Beklagte und rechnete gegen den Rest mit ihrem auf Einlagenrückgewähr gestützten Anspruch auf Rückzahlung der von Februar 2009 bis November 2010 entrichteten Mietzins auf. Der marktübliche monatliche Bruttopauschalmietzins für das Bestandsobjekt beträgt zum Stichtag 1. Februar 2009 rund € 13.000,-.
Die Klägerin begehrt mit ihrer auf § 82 ff GmbHG gestützten Widerklage die Rückzahlung der von März 2010 bis einschließlich März 2014 entrichteten Zinsüberzahlung von insgesamt € 534.761,28 samt Zinsen. Das Erstgericht sprach die Klagsforderung zu. Das Berufungsgericht hob das Ersturteil teilweise auf. Es begründete die Aufhebung damit, dass eine Wertsicherung des vereinbarten Mietzinses fremdüblich sei. Aufgrund der notwendigen Bestimmung des angemessenen, fremdüblichen Mietzinses anhand des marktorientierten Vergleichs sei daher selbst bei Bestandverhältnissen, bei denen keine Wertsicherungsvereinbarung festgestellt werden konnte, eine Veränderung der Höhe des Mietzinses nicht ausgeschlossen, sodass nicht für den gesamten klagsgegenständlichen Zeitraum ohne weiteres auf den Stichtag im Jahr 2009 abgestellt werden könne.
Der OGH sprach aus, dass der Rekurs gegen den Aufhebungsbeschluss zulässig sei und auch berechtigt ist, wodurch der OGH das erstgerichtliche Urteil wiederherstellte. Der Mietvertrag ist im Umfang der Überschreitung des angemessenen Mietzinses wegen verbotener Einlagenrückgewähr teilnichtig. In die Angemessenheitsprüfung ist die Wertsicherung nicht einzubeziehen, da diese nicht vereinbart wurde und auf welche die Beklagte daher keinen Anspruch hat. Bei der Prüfung der Nichtigkeit kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, somit auf den Zeitpunkt der nichtigen Erhöhung 2009.
Anmerkung
Bei der Rückforderung überhöhter Mietzinse (Miete) und Einlagenrückgewähr ist jedenfalls auch zu beachten, dass nicht die dreißigjährige bereicherungsrechtliche Verjährung zum Tragen kommt, sondern die kurze dreijährige Verjährungsfrist (bzw. die 5 jährige Verjährungsfrist nach § 83 Abs 5 GmbHG) – vgl. 6 Ob 79/16k.